Девелопер коттеджного поселка «Артек»: как избежать рисков при покупке загородной недвижимости
Рынок пригородной недвижимости в еще наименьшей степени регламентирован исходя из убеждений законодательства, ежели городской. Если при покупке квартиры в новостройке клиента как-то защищает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», то за городом подавляющее количество сделок, на самом деле, выстроено на доверии. Покупая коттедж либо таунхаус в строящемся поселке, у вас нет никаких гарантий, что в конечном итоге вы получите жилище в собственность. Не считая, разве что, добросовестного слова застройщика, которое не всегда оказывается таким. Так именуемый преддоговор – это документ, который, сначала, защищает девелопера поселка, но никак не покупателя. И в случае появления форс-мажора, чего-то достигнуть фактически нереально, даже через трибунал. Но с этим приходится мириться: толика поселков, продающихся по 214-ФЗ на пригородном рынке мала, их практически можно перечесть по пальцам рук. Посреди их и коттеджный поселок «Артек», девелопер которого считает чистоту и прозрачность заключаемых сделок первым правилом рынка недвижимости.
В чем все-таки заключаются опасности при заключении подготовительных договоров и что им может противопоставить 214-ФЗ? Главных 5: преддоговор не дает права принадлежности, не исключает риска двойных продаж, не гарантирует окончание строительства точно в срок, не дает способности компенсировать неустойки и убытки, не гарантирует того, что в конечном итоге вы получите конкретно то жилище, которое, как для вас казалось, вы приобрели. Но обо всем по порядку.
1. Право принадлежности. Можно сказать, что это основное различие меж подготовительным контрактом и законом о долевом строительстве. Например, вы сможете приобрести таунхаус в поселке «Артек» и сходу стать собственником, даже если сам таунхаус еще пока существует исключительно в качестве проекта. Дело в том, что работая по 214-ФЗ, застройщик должен регистрировать каждую сделку в Росреестре. Преддоговор нигде не регится, он только дает право одной стороне сделки добиваться от другой заключения основного контракта купли-продажи, но только после того, как 2-ая сторона, другими словами застройщик, зарегистрирует право принадлежности на себя. Таким макаром, при появлении некий неожиданной ситуации, когда девелопер коттеджного поселка в силу определенных событий не может либо не желает регистрировать на себя право принадлежности, оснований для заключения контракта купли-продажи не появляется. Грубо говоря, оплачивая свое будущее пригородное жилище по подготовительному договору, клиент полностью и вполне находится в зависимости от застройщика, от его желаний и способностей.
2. Двойные реализации. Практика двойных продаж была обширно всераспространена на рынке городской недвижимости до принятия в 2004 году Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Сущность этого вида мошенничества заключалась в том, что каждую единицу жилища нечистый на руку девелопер мог реализовать не один, а сколько угодно раз. В итоге после сдачи дома 1-ый, кто подал документы на регистрацию права принадлежности, получал квартиру, другие оказывались, что именуется, «у разбитого корыта». 214-ФЗ вполне исключил подобные махинации: после регистрации контракта долевого роли в регистрирующем органе, 2-ая и следующие реализации 1-го и такого же объекта недвижимости становятся невозможны. Работает схема максимально просто: в этом случае, если на регистрацию подается контракт на уже зарегистрированное жилище, то автоматом выносится постановление об отказе. А незарегистрированный в Росреестре ДДУ никакой юридической силы не имеет. С подготовительным договорами все еще труднее. Они нигде не учитываются, соответственно, таких договоров нечестный девелопер может заключить сколько угодно, привлекая деньги сходу от нескольких покупателей. В коттеджном поселке «Артек» схожая схема исключена на 100%: каждый контракт регится, и получая на руки собственный экземпляр, заверенный уполномоченным бюрократом, клиент может быть уверен, что является единоличным собственником обозначенного в договоре жилища.
3. Сроки строительства. Для рынка недвижимости темпы и сроки окончания строительства – это нездоровая тема. В планы даже самого добросовестного в мире застройщика могут быть внесены коррективы, он находится в зависимости от массы причин: погоды, расторопности чиновников, выдающих разрешения, оперативности поставщиков стройматериалов и т.д.. Но если вникнуть, то это препядствия только девелопера, клиент от этого мучиться не должен, верно понимая, когда конкретно его жилище будет выстроено, а квартира передана ему в использование. И вот здесь начинается самое увлекательное. В подготовительном договоре, обычно, сроки окончания строительства вообщем не указываются. Другими словами клиент не знает, когда конкретно он сумеет стать владельцем жилища и вселиться в новый дом. Не считая того, если в договоре не указана финишная дата окончания строительства, то и никаких санкций и штрафов не появляется в случае просрочки. Хотя бы так как просрочки, как такой, нет. С договорами долевого роли ситуация оборотная. Все даты и сроки строго прописываются в документах, а в случае их срыва застройщик несет ответственность не только лишь перед покупателем, да и перед государством: контролирующие органы накладывают немалые штрафы. Вот поэтому девелоперы, работающие по 214-ФЗ, стремятся окончить строительство точно в срок. Схожее можно следить и в коттеджном поселке «Артек» - дома сдаются верно в согласовании с заявленными сроками.
4. Неустойки и убытки. Подготовительный контракт не гарантирует возмещения покупателю неустоек и убытков в случае ненадлежащего выполнения критерий контракта. Форма контракта роли в долевом строительстве строго регламентирована, в нем верно прописано, как и в каких случаях с застройщика взыскиваются убытки и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением им обязанностей. Не считая того, к договору долевого роли впрямую используются нормы закона «О защите прав потребителей», в том числе и в части неустоек. К подготовительному договору отдельное законодательство не применяется, а в самом договоре вероятные штрафные санкции не прописываются.
5. «Кот в мешке». Последний из самых суровых рисков подготовительных договоров – это гипотетичная возможность в конечном итоге получить совершенно не то жилище, на которое рассчитывал. Преддоговор никак не охарактеризовывает приобретаемую недвижимость, там прописаны только подготовительные данные условного помещения. И в процессе строительства по желанию застройщика могут быть изменены площадь помещения, его планировка, этажность и почти все другое. Что все-таки касается договоров долевого роли, то в нем объект недвижимости определяется и согласовывается по проектной документации. При этом сам проект ранее утверждается регистрирующими органами при получении девелопером разрешения на продажу объекта по 214-ФЗ. А к каждому ДДУ регится приложение, в каком прописан номер помещения, четкая площадь, этажность и количество комнат. И изменение обозначенных черт становится неосуществимым. Таким макаром, каждый клиент таунхаусов в поселке «Артек» в момент заключения сделки уже знает, каким будет его жилище после окончания строительства.
Резюмируя, можно сказать о том, что на сегодня покупка жилища по 214-ФЗ и договору долевого роли – это самый неопасный метод заключения сделки на первичном рынке недвижимости. Но, к огорчению, на пригородном рынке применение закона «Об участии в долевом строительстве» не является неотклонимым, потому до сего времени есть обходные схемы, которые никак не защищают покупателя. И тот факт, что же находятся единичные девелоперы, которые по собственному желанию используют этот закон в собственных коттеджных поселках, вызывает почтение.
Ткань 1 м/п микроблэк 280 см цвет красный
Портьера «Микроблэк» в однотонном выполнении выполнена из 100% полиэстера. Сумеет гармонически вписаться в современный интерьер и украсить оконные просветы в гостиной, спальне либо кухне. Ширина полотна — 280 см. Уплотненная ткань не пропускает солнечный свет в комнату, практически не дает усадку после стирки и не впитывает запахи. Может употребляться для пошива японских и рулонных штор. Раскраска — красноватая.
Уход
- Стирка при температуре 40 °C (без отжима).
- Не отбеливать.
- Разглаживать при температуре 110 °C: режим для полиэстера, нейлона, ацетата.
- Машинная сушка запрещена.